容積率の異なる２以上の宅地の評価

 

 

 

容積率の異なる２以上の宅地の評価

 

 

容積率の異なる複数地域にまたがる宅地の評価（財産評価基本通達第14－3条）

---

対象となる宅地

宅地が複数の地域区分にまたがり、それぞれの地域で容積率が異なる場合の評価方法です。
容積率とは、土地の面積に対して建築可能な延べ床面積の割合を示す指標で、地域によって規制が異なります。

---

評価方法の概要

まず、奥行価格補正などの基本的な補正を行い、宅地全体の評価額を算出します。その後、以下の算式により、容積率の異なる部分が宅地全体の評価に及ぼす影響を計算します。

---

算式

控除割合=(1−∑(容積率の異なる部分の各部分の容積率×地積)／正面路線に接する部分の容積率×宅地の総地積)×影響度

 

控除割合=(1−正面路線に接する部分の容積率×宅地の総地積∑(容積率の異なる部分の各部分の容積率×地積)​)×影響度

• 容積率の異なる部分の各部分の容積率：宅地のそれぞれの地域区分ごとの容積率

• 地積：各部分の土地面積

• 正面路線に接する部分の容積率：宅地の正面路線が接している地域の容積率

• 宅地の総地積：宅地全体の面積

• 影響度：地域区分ごとに異なる調整係数（下記参照）

上記の控除割合を宅地の評価額に乗じ、その金額を控除して評価額を調整します。

---

影響度（調整係数）

• 高度商業地区、繁華街地区：0.8

• 普通商業・併用住宅地区：0.5

• 普通住宅地区：0.1

---

容積率の違いにより建築可能な床面積が変わるため、宅地の利用価値に差が生じます。その差を反映させるため、異なる容積率部分の割合に応じて評価額を減額調整します。影響度は、その地域の用途や利用の度合いにより設定され、宅地の価値に対する容積率の影響度を表します。

---

複数地域にまたがる宅地は、各部分の容積率の違いを考慮し、評価額を合理的に調整します。算式により求めた控除割合と地域ごとの影響度を用いて、全体の評価額から相応の金額を控除します。この方法により、土地の実際の利用価値に即した適正な評価が可能となります。