抵当権抹消登記

抵当権抹消登記

不動産の売却に際しては、さまざまな手続きや費用が発生しますが、それらのすべてが税務上「譲渡費用」として認められるわけではありません。中でも、抵当権の抹消登記にかかった費用については、「譲渡費用」として扱えるかどうか、誤解されることが多いため注意が必要です。

抵当権とは、住宅ローンなどの借入れに際して、金融機関が不動産に設定する担保権です。ローンの完済後も、登記簿に抵当権が残っていることがあり、不動産を売却するにあたっては、その抵当権を抹消する登記手続きが必要となります。この抵当権抹消登記の手続きには、登録免許税や司法書士報酬などの費用がかかります。実際、不動産取引においては、買主から「抵当権が抹消された状態で引き渡すこと」が条件とされるケースが多いため、売却を円滑に進めるうえでこの手続きは避けて通れません。

結論から言えば、抵当権抹消登記費用は譲渡費用には該当しません。税法上、譲渡費用とは「譲渡資産の譲渡のために直接要した費用」（所得税法施行令第49条）とされており、譲渡契約に直結する支出であることが求められます。この点、抵当権の抹消登記費用は、あくまで売却する前提として事実上必要な準備的手続きに過ぎず、「譲渡に直接要した費用」には該当しないというのが国税庁の基本的な見解です。たとえ買主との契約条件として「抵当権を抹消してから引き渡すこと」が明示されていたとしても、登記の抹消はローン完済などの義務に基づく手続きであって、「売却そのものに対して発生した費用」とは認められないという判断になります。

実務上は、不動産の売却と抵当権の抹消がセットで進められることが多いため、両者が一体であるように見えるかもしれません。しかし、税務処理においては「必要経費」として認められるかどうかは、実際の支出目的と税法上の定義に基づいて判断されるため、たとえ実務的に不可欠であっても、経費として控除できない場合があります。

不動産の譲渡に伴って発生するさまざまな支出のうち、何が譲渡費用として認められるかは、税務上非常に重要な判断ポイントです。抵当権抹消登記費用については、譲渡の準備段階で必要な費用であっても、「譲渡そのものに直接必要な経費」ではないとされており、譲渡所得の計算上、控除の対象にはなりません。